Un contratto di comodato d'uso gratuito di una casa deve indicare chi dà e chi riceve la casa, i dati catastali dell'immobile e delle pertinenze, che l'uso è gratuito, a cosa serve la casa, la durata, chi paga le spese e come si restituisce. Va firmato da tutti i proprietari e registrato entro 20 giorni.
Le parti
Nome, cognome, data e luogo di nascita, residenza e codice fiscale di chi dà la casa (il comodante) e di chi la riceve (il comodatario). Se la casa è di più persone, per esempio di entrambi i genitori, firmano tutti i comproprietari.
L'immobile
Indirizzo completo e dati catastali: foglio, particella, subalterno, categoria e rendita, presi dalla visura. Vanno indicate anche le pertinenze, come box o cantina, se sono comprese nel comodato.
La gratuità e l'uso
Il comodato è gratuito per definizione (articolo 1803 del Codice civile). Se nel contratto compare un canone o un compenso, non è più un comodato ma un affitto, con altre regole e altre imposte. Conviene scrivere a cosa serve la casa: per esempio "abitazione principale del comodatario e del suo nucleo familiare". È utile anche per lo sconto IMU tra genitori e figli.
Quanto dura il contratto di comodato d'uso gratuito?
Lo decidono le parti, perché la legge non fissa durate minime.
- Con una scadenza o per un uso preciso: la casa si restituisce alla scadenza. Il comodante può chiederla prima solo per un bisogno urgente e imprevisto (articolo 1809).
- Senza scadenza: il comodatario deve restituirla appena il comodante la chiede (articolo 1810).
Tra genitori e figli si sceglie spesso la durata indeterminata, che lascia al genitore la possibilità di riavere la casa.
Le spese
Il Codice civile mette a carico di chi usa la casa le spese per servirsene, cioè la manutenzione ordinaria (articolo 1808). Le spese straordinarie restano del proprietario, che deve rimborsarle al comodatario se erano necessarie e urgenti. Nel contratto conviene dire chiaramente chi paga utenze, TARI, spese condominiali ordinarie e piccole riparazioni.
Gli obblighi di chi riceve la casa
- Custodire la casa con cura e usarla solo per lo scopo indicato.
- Non darla ad altri senza il consenso del proprietario (articolo 1804).
- Restituirla nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il normale uso.
Data, firme e registrazione
Il contratto porta la data e il luogo della firma e le firme di tutte le parti. Da quella data partono i 20 giorni per la registrazione all'Agenzia delle Entrate, con 200 € di imposta di registro e 16 € di bollo ogni 4 facciate.
Schema del contratto, clausola per clausola
Ecco la struttura tipica di un contratto di comodato gratuito di una casa tra genitore e figlio. È uno schema da adattare al caso, non un modello da firmare così com'è.
- Parti: "Il sig. [nome], nato a [luogo] il [data], C.F. [codice], residente in [indirizzo] (comodante) e il sig. [nome]… (comodatario)".
- Oggetto: l'immobile in [indirizzo], censito al Catasto Fabbricati del Comune di [Comune], foglio [..], particella [..], subalterno [..], categoria [..], rendita [..], con le pertinenze [box, cantina].
- Gratuità: il comodato è a titolo completamente gratuito.
- Uso: abitazione principale del comodatario e del suo nucleo familiare, che vi trasferisce la residenza.
- Durata: a tempo indeterminato, con restituzione a richiesta del comodante, oppure fino al [data].
- Spese: utenze, TARI e manutenzione ordinaria a carico del comodatario; straordinaria a carico del comodante.
- Divieti: il comodatario non può concedere l'immobile a terzi senza consenso scritto.
- Stato dell'immobile e restituzione: consegnato in buono stato, da restituire nello stesso stato salvo il normale uso.
- Registrazione: le spese di registrazione sono a carico di [parte].
- Luogo, data e firme di tutte le parti e di tutti i comproprietari.
Errori da evitare
- Inserire un canone, anche simbolico: il contratto diventa un affitto.
- Dimenticare la firma di un comproprietario.
- Sbagliare o omettere i dati catastali, o dimenticare le pertinenze.
- Non registrare entro 20 giorni.
- Copiare un modello generico senza controllare i requisiti per lo sconto IMU.
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Domande frequenti
Il comodato può durare per sempre?
Può essere senza scadenza: in quel caso il proprietario può chiedere la casa indietro quando vuole e il comodatario deve restituirla.
Cosa succede se muore chi ha ricevuto la casa?
Il proprietario può chiedere la restituzione immediata agli eredi, anche se c'era una scadenza (articolo 1811).
Chi paga l'IMU sulla casa in comodato?
Il proprietario. Tra genitori e figli, con i requisiti, la paga sulla metà della base imponibile.